《物權(quán)法》解讀:征收和征用有何區(qū)別？
答：征用是指國家基于公共利益的需要，依法以強制方式在一定期間內(nèi)使用單位、個人財產(chǎn)的行為。征用著重強調(diào)的是 “一定期間內(nèi)”，而征收則不強調(diào)這一點。
征收和征用的共同之處在于：二者都是為了公共利益的需要，都是按照法定的權(quán)限，經(jīng)過法定的程序并要給予補償。
但征收和征用又有著明顯不同：征用是使用權(quán)的臨時轉(zhuǎn)移，緊急狀態(tài)結(jié)束后，國家應當返還征用的財產(chǎn)，如在抗震救災中，政府需要征用老百姓的車運送救災物資，這就是征用：征收的結(jié)果是財產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給國家，如政府要修建高速公路，需要征收老百姓的農(nóng)田，而被征收的農(nóng)田在高速路修好后不可能再返還給農(nóng)民，政府會通過一定的補償方式予以解決，此時農(nóng)田的所有權(quán)已歸國家所有，這就是征收。
征收和征用兩者的補償方式不同。因征用不發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，緊急狀態(tài)結(jié)束后，被征用的私人財產(chǎn)如果沒有毀損滅失，國家應當向被征用人返還原物并支付必要的費用；如果原物毀損滅失了，國家應當對被征用人給予補償；征收是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，不存在財產(chǎn)的返還，由此對被征收人造成的損失大，因此對其給予的補償也高一些。
征收和征用兩者適用條件不同：征用一般適用于臨時性的緊急狀態(tài)，征收則不一定，即使不存在緊急狀態(tài)，國家為了共同利益的需要也可以征收。征收要發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以，征收的程序比征用更嚴格。行為對象不同：征收的對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn)；而征用的對象可以是不動產(chǎn)，也可以是動產(chǎn)。
六問土地增值稅
不久前，北京市出臺了土地增值稅清算細則，此舉直接引起了有關各界對土地增值稅的關注。業(yè)內(nèi)分析人士認為，北京市最近出臺的細則屬程序性規(guī)定，說白了就是：以前執(zhí)法偏松，現(xiàn)在要嚴格按條例辦事。那么，有關條例是怎么規(guī)定的？這些規(guī)定一旦得到嚴格執(zhí)行，究竟會對有關各方產(chǎn)生哪些影響呢？就此，本版記者請中國稅網(wǎng)涉稅風險研究室有關專家予以回答�！ �
記者：請首先介紹一下土地增值稅的由來。
專家：1993年12月13日，為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益，國務院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例），規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應當依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開始施行。2006年，全國土地增值稅收入為231億元。土地增值稅按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金等扣除項目后的余額計征。
土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。也就是說，土地增值稅要視增值率的大小,采取分段計算應納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項目金額200％的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，并不是全部按60％的稅率計征。
根據(jù)土地增值稅條例及其實施細則的規(guī)定,對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,在計算增值額時,除可扣除有關成本費用外,還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設施的成本三項支出之和加計20%的扣除。建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅。
2006年以來，財政部、國家稅務總局先后下發(fā)了21號文件和187號文件，對土地增值稅有關政策進一步給予了明確。
記者：現(xiàn)在人們經(jīng)常提到的預征和清算是什么概念？
專家：土地增值稅實施細則規(guī)定，對納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算增值額的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。從實際情況看，各地稅務機關在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管中，也一直執(zhí)行條例和細則的有關規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預征土地增值稅，并在結(jié)算后進行稅款清算，多退少補。因此，可以說土地增值稅清算是該稅種開征后就一直存在的一項日常征管工作。
預征適用財稅（2006）21號文件，清算適用國稅發(fā)《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號文件），兩個文件的著眼點是針對各地對土地增值稅的預繳和清算工作進一步給予了明確，21號文件主要明確預征，187號文件主要明確清算。
記者：總的來說，近期的土地增值稅清算會產(chǎn)生哪些影響？
專家：由于對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)預征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會加重購房者的經(jīng)濟負擔。
土地增值稅是國家為了進行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控而出臺的稅種，主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤。做好土地增值稅的清算工作，將對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到積極的作用。記者：清算土地增值稅會抬高房價嗎？
專家：清算土地增值稅無疑會加大房地產(chǎn)發(fā)展商建房子的成本。但在市場經(jīng)濟中，價格只取決于供求關系，而與成本無多大關系，只有在過去計劃經(jīng)濟的年代，才會根據(jù)產(chǎn)品的成本定它的價格，所以，清算土地增值稅雖然提高了房地產(chǎn)發(fā)展商房子的成本，但不會對房價的上漲產(chǎn)生直接的影響。說白了，如果市場上沒有人要你的房子，你就得降價出售，虧本了你也得降價；反過來，市場上如果搶購你的房子，即使這房子是別人白送給你的，對你來說成本是零，你也可以按市場的價格銷售出去。
但是，這次清算土地增值稅，從房屋的供求關系來說，是不是影響到了形成房屋價格最基本的機制——供求關系呢？我們一起看看這項政策對房價形成機制——供求關系的影響。從供應量上來看，過去的兩年，由于各項宏觀調(diào)控政策的實施，尤其是銀行政策的實施，許多房地產(chǎn)公司的資金已經(jīng)非常緊張，與前幾年大不相同了。有些公司可能因這次土地增值稅的清繳而斷頓，沒有資金蓋房子了，公司熄火了，真是“漏房偏遇連天雨，雪后再降數(shù)場霜”。從這方面來看，肯定是減少了市場上房屋的供應量。對一些從事商業(yè)物業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商來說，在關于銷售和持有寫字樓和商鋪上，會進一步地進行測算和權(quán)衡，我想一定會有一些開發(fā)商會轉(zhuǎn)變自己的經(jīng)營戰(zhàn)略，把過去以銷售為主轉(zhuǎn)向以自己持有為主，因為自己持有的物業(yè)不用繳納這從30—60%不等的土地增值稅，同時，出租的回報率在中國比其他的國家和城市都要高很多。但討論了近十年的物業(yè)稅又會不會出臺？什么時候出臺？稅率到底有多少？這對做一個持有物業(yè)的決定又是一個不利的消息。但從現(xiàn)有實施的所有政策來看，把銷售物業(yè)轉(zhuǎn)向持有物業(yè)的可能性會加大，從而也會減少這部分物業(yè)在市場上的供應量。
總體來說，從1993年12月13日起，懸在房地產(chǎn)行業(yè)頭上十幾年的一塊大石頭終于要在2007年2月1日落地了，作為房地產(chǎn)行業(yè)的一位從業(yè)人員，不能在這石頭落地之時掩耳盜鈴。但到底會激起多大的震蕩？對每個公司到底會造成多大的影響？對市場上的房價會造成多大的影響？還有許多不確定的市場變化。但有一點是可以肯定的，就是2007年全國納稅排行榜中的房地產(chǎn)公司的比重將有大幅度的增加。無論如何，這個文件的出臺對那些在會計、資金方面最保守的公司震蕩是最小的。只有那些在經(jīng)營方面保守穩(wěn)定的公司，才能經(jīng)得起市場上和政策方面的任何風風雨雨。
記者：清算土地增值稅對房地產(chǎn)商的影響有多大？
專家：要分析清算土地增值稅對房地產(chǎn)商的影響，我們先回顧一下它出臺的歷史：1993年12月13日，國務院頒布了《土地增值稅條例》，要求1994年1月1日起實施。1995年1月27日，財政部又頒發(fā)了《實施細則》。但是，在這十幾年的時間里，關于土地增值稅的傳言不斷，有的說要取消了；有的說要把過去的30%、40%、50%、60%統(tǒng)一起來；也有一段時間盛傳什么部門給什么部門已經(jīng)打了報告了，只等他們批準就可以取消了……
各地土地增值稅的預提情況也各有不同。以北京為例，2007年1月1日之前，普通住宅不預征土地增值稅；公寓按預（銷）售收入的0.5%預征土地增值稅；寫字樓與商鋪按預（銷）售收入的1%預征土地增值稅。2006年12月19日，北京市地稅局剛下發(fā)文件，要求在2007年1月1號以后，土地增值稅不再分普通住宅、公寓、商業(yè)寫字樓了，除政府批準的經(jīng)濟實用房和限價房外，一律按1%預征，其他城市的情況也都各有不同。所以，不同的開發(fā)商開發(fā)不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所處城市的不同，受這次清算土地增值稅的影響也很不一樣，所以不能簡單地說影響大，影響小，或者沒有影響。
還有非常重要的一點，就是一些上市公司，尤其是境外的上市公司，他們大多數(shù)的會計報表都是由國際公認的會計師事務所，如畢馬威這樣的事務所做審計的，他們都是嚴格地按照國務院當年頒發(fā)的《土地增值稅條例》和財政部頒發(fā)的《實施細則》來做了全額的預提，這些做了全額預提的公司在這次清繳政策中不會造成什么重大的影響。但也有一些公司，甚至一些上市公司，只做了土地增值稅的預繳，但沒有做到全額的預提，2月1日實施的清繳土地增值稅的政策可能對這類公司的現(xiàn)金流造成重大影響，甚至會出現(xiàn)資金鏈條的斷裂，因為這是把1994年1月1日以來所有的賬放在一起算，算的是總賬，有些公司可能就吃不消了，承受不了了。我們也看到一些房地產(chǎn)公司在上市公司公告中就曾明確地說，如果政府要清繳土地增值稅，將由原來的股東負責。有些人就會想，這十幾年都沒有清繳的土地增值稅，是不會算總賬的，是不會清繳的，根本沒有想到，2月1號就成了算總賬的清繳日。
記者：那清繳土地增值稅會不會對股票市場產(chǎn)生影響？
專家：隨著時間的推移，大家會看清，這個政策對每一個公司，每一支股票的影響都是各不相同的，對有些公司的影響可能非常大，對有些公司的影響就很輕微。對與房地產(chǎn)相關的其他行業(yè)，如銀行、建材、水泥、家居等行業(yè)，我認為不會出現(xiàn)太大的影響，因為中國的經(jīng)濟發(fā)展總體來說是健康的，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是健康的。
住宅用地使用權(quán)為何突破70年大限?住宅用地使用權(quán)為何突破70年大限?住宅用地使用權(quán)為何突破70年大限?
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編輯同志：住宅用地使用權(quán)為何突破70年大限? 新物權(quán)法規(guī)定：住宅用地使用權(quán)自動續(xù)期、續(xù)期不需要支付土地使用費。這讓我們老百姓很高興。但是過去為什么要規(guī)定私人在購得房產(chǎn)70年后，要向國家交納土地轉(zhuǎn)讓金才能繼續(xù)使用呢？還有人說，住宅用地突破“70年大限”這會導致土地“變相私有化”。希望幫助解答。 讀者：金方 解答：“有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心”，在物權(quán)法出臺之前，“恒心”在法律上缺乏完備的“恒產(chǎn)”的支撐和保護，最為典型和極端的例證就是住宅用地70年使用權(quán)的問題。直到現(xiàn)在，還有不少人對“70年大限”之規(guī)定耿耿于懷，認為這是典型的“拍腦袋決策”，毫無科學性可言。但這種以現(xiàn)有的認知水平去衡量一個近20年前政策合理性的做法，難免有不切實際之嫌，不僅有失公允，而且也不夠客觀和理性。 不妨讓我們從土地使用權(quán)的演變來談這個問題。由于我國實行的是嚴格的土地公有制，在國家和集體之外再無土地所有權(quán)人。在“一大二公”、國家包攬一切的計劃經(jīng)濟年代，國家和集體不僅是土地的所有權(quán)人，更是土地用益物權(quán)的權(quán)利人，如基地使用權(quán)(在法律上稱地上權(quán))這樣的用益物權(quán)，無從也沒有必要進入市場交易，因此國家作為土地的“絕對權(quán)利人”，不論在理論邏輯上，還是在實踐操作中，都不會存在矛盾和問題。 但隨著對市場經(jīng)濟的探索和實踐，卻對國家土地權(quán)利的“全盤所有”進行了操作層面的“解構(gòu)”，最為明顯的表現(xiàn)是土地使用權(quán)進入市場流轉(zhuǎn)之中。1987年作為經(jīng)濟改革試點的深圳特區(qū)，已經(jīng)開始嘗試國有土地使用權(quán)的市場交易。1990年出臺的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》從具體的操作層面確定了70年這一住宅用地的使用權(quán)期限。 從當時的背景看，“市場經(jīng)濟”還處于“摸著石頭過河”的階段，由此導致了在所有權(quán)的等級序列中，國家所有權(quán)具有高于一切其他所有權(quán)的神圣不可侵犯的地位。這一根深蒂固觀念的“直接效果”是，對進入市場流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)必須設置一個期限，否則無限期的土地使用權(quán)，在“無所有權(quán)之名”但有其“實”中，會“解構(gòu)”掉國家對土地所有權(quán)的神圣不可侵犯性。 “大限”之所以是70年，而不是60年或者80年，差別不在理念層面，而僅僅在于技術層面的實際操作中。至少在當時的立法者看來，70年的土地使用權(quán)足以保證一個擁有房產(chǎn)的成年人“生也有涯，而權(quán)也同涯”。此外，房屋的折舊期限也是立法者所考慮的重要因素，雖然70年能否讓房屋折舊為零還有待商榷，畢竟這不僅是一個需要科學論證的問題，而且也是一個科技水平發(fā)達程度的問題，但能夠?qū)⒆≌玫氐氖褂脵?quán)限定在“70年”的刻度上，在當時的語境下實屬不易。 完善的市場經(jīng)濟奉行的是“藏富于民”以及“國不與民爭利”，在歷經(jīng)8審的物權(quán)法(草案)中，關于土地使用權(quán)期限屆滿后使用費收取規(guī)定的變化，充分印證了這一點。十屆全國人大常委會第24次會議上6審物權(quán)法(草案)時，由于認識到住宅土地使用權(quán)70年到期是否需要支付相關費用的問題，關系到廣大居民的切身利益，并且存有巨大爭議，此次審議取消了以前草案中有關需要支付費用的規(guī)定。而在最終通過的物權(quán)法中，“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”則被保留下來。 不能輕視這“一刪一留”之于公眾物權(quán)保護的意義，刪除“續(xù)費條款”意味著立法者在這一存有爭議的問題上，不僅沒有簡單地將立法權(quán)“下放”給國務院另行規(guī)定，而依然保留在基本法規(guī)范的層面，而且也表明立法者在無法“把這紛擾看個清清楚楚明明白白”時，選擇了以一種審慎的姿態(tài)去“讓利于民”。在法律上，費用的收取遵循的是“法無授權(quán)即為禁止”，把這和“自動續(xù)期”的規(guī)定結(jié)合在一起，說明的是附著于土地之上的房屋所有權(quán)，要優(yōu)先于“土地使用費”受到保護。 更為關鍵的是，“自動續(xù)期”體現(xiàn)了“用益物權(quán)”突破“70年大限”的延續(xù)性，而刪除“續(xù)費條款”體現(xiàn)的則是“國家債權(quán)”的不必然性。這樣，即便日后通過法律界定在到期后需要繳納一定的土地使用費，根據(jù)法律上“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則，“債權(quán)”的存在并不能構(gòu)成對“用益物權(quán)”以及在此基礎上的房屋“所有權(quán)”的剝奪和侵犯，這無疑是法律在最大程度上保護房屋所有人“恒產(chǎn)”的“恒心”。 至于說有論者擔心這種“自動續(xù)期”會讓“永續(xù)”的“用益物權(quán)”轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵸|(zhì)上的“土地所有權(quán)”，從而導致土地“變相私有化”，這實在是杞人憂天。所有權(quán)固然有永久性的特征，但作為建筑物的房屋，必然有一個使用年限的問題，無論怎樣的“自動續(xù)期”，土地使用權(quán)的期限也終將隨著房屋而“壽終正寢”，畢竟，“皮之不存，毛將焉附”？ “有涯”的房屋使用期限永遠無法對“無涯”的土地所有權(quán)公有制進行釜底抽薪。從這個意義上講，“70年大限”不過是計劃經(jīng)濟的尾聲，而物權(quán)法中公產(chǎn)私產(chǎn)平等保護、自動續(xù)期等規(guī)定所體現(xiàn)出的對物權(quán)的尊重，才是市場經(jīng)濟的序曲。公眾有理由相信，隨著民主參與程度的提高、市場經(jīng)濟的不斷深入，以及“恒心”對“恒產(chǎn)”期許意識的高漲，“大限”后是否收取土地使用費，以及收取土地使用費的確定程序和收取標準，不過是民主程序下的一個技術性問題，不會影響到物權(quán)法在私產(chǎn)保護尤其是房屋所有權(quán)保護上奏出的華彩樂章。
這宗地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地能否過戶?
問:我縣茶葉公司因管理不善于1995年破產(chǎn),其債權(quán)人市農(nóng)行通過訴訟程序請求法律保護。市中院在未考慮其他債權(quán)人權(quán)益的情況下，將茶葉公司的土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)裁決給市農(nóng)行。市農(nóng)行在未辦理房屋與土地過戶的情況下，于2003年9月單方面將此資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給我市一家私營公司，現(xiàn)該公司申請辦理過戶手續(xù)。 請問，我們該不該為其辦理該宗土地的過戶手續(xù)? 四川省宜賓縣國土資源局 汪洋
答:我國《土地管理法》明確規(guī)定，依法改變上地權(quán)屬應當辦理土地變更登記手續(xù)，不依法辦理土地變更登記的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令其限期辦理；《土地管理法實施條例》第六條規(guī)定，依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，必須向土地所在地的具級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記中請，由原土地登記機關依法進行土地所有權(quán)和使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。1999年四川省人大常委會通過的《四川省<中華人民共和國土地管理法>實施辦法》第十一條也有類似規(guī)定。 在本案中，市農(nóng)行通過法院裁決取得土地使用權(quán)后，應當按規(guī)定依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。市農(nóng)行長期未履行這一法定義務，不僅違反了現(xiàn)行法律中的強制性規(guī)定，也未取得法律意義上的土地使用權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。顯然，市農(nóng)行轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的土地使用權(quán)是違法的，本案中土地行政主管部門不能直接為其辦理變更登記。 因此，建議土地行政主管部門依照《土地登記規(guī)則》第三十七條、第六十六條等規(guī)定，不予受理其土地登記申請。同時，根據(jù)《土地管理法》等規(guī)定，責令市農(nóng)行限期履行辦理變更登記的法定義務。 中國土地礦產(chǎn)法律事務中心 鐘京濤
改變土地用途該如何辦理手續(xù)
劃撥地改變用途
經(jīng)批準改變劃撥土地用途，改變后的用途符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)批準可以繼續(xù)以劃撥方式使用，辦理相應的劃撥用地手續(xù)，換發(fā)新的《國有土地劃撥決定書》。改變后的土地用途不再符合《劃撥用地目錄》的，應當依法辦理有償用地手續(xù)。具體可分兩種情況：
1.地方法規(guī)或行政規(guī)定明確劃撥土地改變用途應當收回土地使用權(quán)的，或者《國有土地劃撥決定書》明確改變用途應當收回土地使用權(quán)的，應當由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權(quán)，依法有償供應，屬于經(jīng)營性用地的，應當依法以招標拍賣掛牌方式供應。
2.地方法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確，《國有土地劃撥決定書》也沒有約定的，根據(jù)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）第十七條規(guī)定，經(jīng)批準可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但應當按照土地市場價格補繳土地出讓金。應補繳的土地出讓金額＝新用途的出讓土地市場價格－原用途的劃撥土地市場價格。
出讓土地使用權(quán)改變用途
土地使用者未經(jīng)批準不得擅自改變土地用途，經(jīng)批準改變出讓合同約定的土地用途的，應根據(jù)原《土地使用權(quán)出讓合同》的約定分兩種情況處理：
1.出讓合同和地方法規(guī)、行政規(guī)定中明確約定或規(guī)定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權(quán)的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)（對出讓土地使用權(quán)人給予相應補償，補償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價格確定）后，依法重新公開供應。
2.出讓合同和地方法規(guī)、行政規(guī)定沒有約定或明確規(guī)定的，土地使用者應當按規(guī)定報經(jīng)出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規(guī)劃行政主管部門批準，批準后應當簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調(diào)整，重新核定。
出讓年限應根據(jù)具體情況確定：城市規(guī)劃對土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途剩余使用年限甚至更短期限確定；沒有特殊限制的，為便于土地利用，一般情況下都應當按照新的土地用途重新核定使用年限，但不得超過法定最高土地出讓年限。
土地用途和出讓年限確定后，就可根據(jù)新舊土地用途、出讓年限和批準時的土地市場價格水平確定應補繳的土地出讓金額。應補繳的土地出讓金額＝批準時新用途、新出讓年期下的土地市場價格－原用途在批準改變用途時剩余年期下的出讓土地市場價格。
招拍掛與協(xié)議出讓之別
編輯部： 我去年從部隊轉(zhuǎn)業(yè)到縣國土資源局工作，是一名國土資源管理戰(zhàn)線的新兵。我縣地處西部，由于經(jīng)濟欠發(fā)達，過去一般都是采取協(xié)議方式出讓土地。去年，國土資源部下發(fā)了11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，要求大力推進招拍掛。近日，國土資源部又制定了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。請問：什么是協(xié)議出讓，其與招標拍賣掛牌出讓有何區(qū)別？協(xié)議出讓究竟適用什么范圍？應該遵循什么程序進行？
陜西省一基層工作者 孔令周
孔令周同志： 您好，就您來信中提到的問題，作如下分析，僅供參考�！ f(xié)議出讓方式，是法定的國有土地使用權(quán)出讓方式之一，也曾經(jīng)是最重要、最常用的政府供地方式�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式�！彼^協(xié)議出讓，一般認為，就是政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者支付相應的出讓金，國家把一定期限的國有土地使用權(quán)讓渡給土地使用者。我國實行土地使用制度改革以來，土地作為一種特殊商品，逐步從無償無限期逐步過渡為有償有限期使用，而協(xié)議出讓是有償供地的主要方式之一。盡管協(xié)議方式具有政府對地價較易控制、靈活性大的特點，但沒有引入充分的競爭機制，缺乏公正性，不利于公平競爭�？梢哉f，以協(xié)議方式為主的土地市場，仍是不夠發(fā)達、不夠公開、不夠公正、不夠公平的市場，容易滋生以權(quán)謀私、權(quán)錢交易等腐敗現(xiàn)象。針對協(xié)議出讓中的種種問題，2003年6月11日，國土資源部以21號部令發(fā)布了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，對于進一步規(guī)范土地市場秩序，保證政府供應土地使用權(quán)的公開、公平、公正，優(yōu)化土地資源配置，遏制腐敗現(xiàn)象，必將發(fā)揮重要作用�！ f(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓，有很多相近之處，比如兩者都是政府有償供應土地使用權(quán)的重要方式，都要簽定出讓合同，受讓人都要繳納土地出讓金，都要編制并公布出讓計劃。但協(xié)議與招標拍賣掛牌畢竟是兩種不同的出讓方式，也存在著區(qū)別，我個人認為，主要有以下三點： 一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區(qū)別。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號）第4條明確了招標拍賣掛牌的范圍，規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。21號令第3條采取排除法確定了協(xié)議出讓的適用范圍，即：只適用于除法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定必須招標拍賣掛牌的情況，實踐中主要是工業(yè)用地、倉儲用地及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的項目等。由此可以看出，按照公開、公平、公正的原則，招標拍賣掛牌方式是“一般”，而協(xié)議方式是“特殊”，招標拍賣掛牌出讓的范圍要比協(xié)議出讓的范圍大得多�！ 《峭恋厥褂脵�(quán)出讓金形成方式不同。協(xié)議出讓是采取政府與土地使用者協(xié)商的方式，而招標拍賣掛牌出讓則是競價的方式。雖然都是有償供地的方式，但招標拍賣掛牌出讓要比協(xié)議出讓更加公開、透明，更具有競爭性，國家的土地資產(chǎn)收益更能得以體現(xiàn)�！ ∪亲畹蛢r確定的原則不同。21號令第5條規(guī)定：協(xié)議出讓的最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關費用之和，有基準地價的，不得低于基準地價的70%。而11號令第10條規(guī)定，確定招標拍賣掛牌的標底或者底價，要根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定�！ 斨v，協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓，互相配合，互為補充，共同構(gòu)筑了比較完善的有償使用方式（從理論上講，國有土地租賃同樣適用協(xié)議方式和招標拍賣掛牌方式）。21號令第9條規(guī)定： 同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。也就是說，協(xié)議出讓隨時可以向招標拍賣掛牌出讓“轉(zhuǎn)換”，二者是統(tǒng)一的。我個人認為，隨著土地使用制度改革的進一步深入和土地市場的完善，政府會越來越多的采取主動供地的方式，從長遠來看，協(xié)議方式應當會逐漸消亡。實際上，目前的掛牌出讓方式已經(jīng)具備了協(xié)議出讓方式的優(yōu)點，同時也最大限度地避免了協(xié)議方式供地的不足�！ ￡P于協(xié)議出讓的程序，概括起來講主要包括7個環(huán)節(jié)：編制并公布出讓計劃、接受意向用地者申請、確定出讓方式、編制出讓方案、確定出讓底價、協(xié)議出讓價格并簽定出讓合同、公布出讓結(jié)果。 中國土地礦產(chǎn)法律事務中心
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